作者：Ao物业君
业主交纳的物业费，主要用于物业服务成本或者物业服务支出，其构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。
一、以房屋质量、配套设施等问题为由拒交物业费
1、以房屋出现的屋顶漏水、墙体裂纹、窗户缝隙、局部设计不合理或使用劣质建材等方面的质量问题拒交物业费。
房屋质量问题普遍存在，现已成为某些不交费业主“理直气壮”的理由。房屋质量问题是开发商“卖售人”与业主“买受人”之间存在的问题，与物业公司无任何关系，物业费并不包含因房屋质量问题产生的维修费用。
2、某些业主要求物业公司对自己的房屋私有部分逾越保修期后的损坏部位进行免费维修，否则，拒交物业费。
一些了解“房屋保修期”规定的业主，针对在逾期后遇到的损坏进行维修时，会按规定支付维修费用。然而部分业主不但不同意支付这笔费用，还继续坚持拿房屋质量说事，甚至以拒交物业费相抵触。
3、小区配套设施不完善，未配置室内老年活动中心，未安装室外体育健身器材等，未能满足小区广大业主娱乐、健身等需求。
这属于小区建设时的“遗留问题”，物业公司无责任，但可以尽力帮助业主协调解决。
4、各种设施设备老化，物业未及时更换，拒交费。
公共设备、设施过了保修期出现严重问题时，进行大修或更换，需要庞大的资金支持。业主委员会负责召开业主大会对此进行表决，在达到专有部分占建筑面积2/3以上且占总人数2/3以上业主签字同意，获得“住房资金管理中心”的受理和审批后，才能动用住房维修基金，物业服务费里面并不包含这些项目。
从各主体之间的法律关系上分析，物业服务与房屋买卖是两个不同的法律关系，物业服务企业与开发商是两个相对独立的主体。业主不能要求物业服务企业为开发商前期的房屋建设质量等问题承担责任。所以，业主因为房屋质量问题而拒绝交纳物业费的主张在法律上是很难成立的。
二、以人身遭受侵害、财产遭受损失为由拒交物业费
5、邻居将房屋出租，外人住进本小区感觉很不安全。
将自己闲置的房屋出租是任何一位业主的权利，包括你在内，物管无权干涉。
6、我的机动车辆停放在小区内被划伤。
如果合同约定物业仅提供停车场地租赁，不承担对车辆的保管义务，收费的性质是车位管理费，物业对车辆被剐蹭不需要承担赔偿责任；如果物业公司承担保管义务，收费的性质就是保管费，这种情况就就要承担赔偿责任。
7、楼道里的电动车的电瓶或整车丢失。
看《物业服务合同》里，物业有无保管非机动车辆的职责，物业有无收取业主的车辆看管费。如果没有无需承担责任。物业之所以让业主将车辆免费存放在指定的车棚内，是因为那里有专门的充电设施和监控设备，也是为了维护小区的正常生活秩序。业主违反管理规定，擅自停放在楼道里，安全隐患较大。出现丢失情况可以报案，交由公安按刑事案件处理。
8、我的住宅发生盗窃案件。
发生此种情况，关键看物业公司是否有过错。物业公司是否按照合同约定提供相应的服务。如果物业公司完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定。业主不能以被盗为由，拒交物业费。物业管理费只是一种服务费、物业管理区域秩序维护费用，而不是保证或保险费。
我们不能苛求物业服务企业对这种不确定的危险承担过重的义务。只要物业服务企业尽到了合理范围内的注意义务、采取了合理的预防措施，物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责。
三、将属于其他部门的管理责任强加于物业，拒交物业费
9、邻居有人饲养各种宠物、家禽的，它们产生的噪声和气味污染，影响了我的正常生活，因此我不交费。
说实话，跟物业怄气，还不如去直接找“市容卫生环境部门”投诉解决的快点，因为物业没有执法权。
10、我的孩子被邻居的犬只吓到，要求减免物业费。
你首先应到有关部门进行司法鉴定，然后通过“公安部门”解决，肯定有效果。
11、因暖气不热拒交物业费。
一般是由市“热力企业”负责小区供暖，与物业无关。
12、邻近小区的建筑工地施工时产生噪声、灰尘等污染。
可以起诉施工方要求停止侵权、赔礼道歉并赔偿损失，尤其是在休息时间内。
13、住户的采光被楼前或楼后的建筑物遮挡。
如果您的住房被建筑物遮挡，符合“造成冬至日满窗日照时间不足1小时的，可享受一次性经济补偿”的规定，可以向“城市规划行政主管部门”申诉或依法向人民法院起诉。
14、临街商铺噪声或烟气等污染。
如果经营者违反了《中华人民共和国环境噪声污染防治法》、《饮食业油烟排放标准》，可向“环保部门”投诉维权。
15、私自拆改房屋结构，出现问题需要维修，遭到开发商拒绝，却怪罪于物业。
擅自拆改房屋结构属于违法，应当自己承担责任。
16、因公共部位事故造成损失，对保险公司的赔付额度及时间太长不满意。
此时应找保险公司协商，与物业无关。
17、楼上不同意一楼住户将空地改建成私家花园。
此种情况，如果物业公司已向业主下达整改通知，并将情况报给业委会和相关执法部门，就没有责任了。
应当对照物业管理企业应承担的责任与义务：1.全面履行物业管理合同，对房产消费者委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化绿扩、清扫保洁以及房产消费者日常生活必需的便民服务。2.接受物业管理委员会和居民的监督。3.重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定。4.接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督。5.发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。除这五种以外的任何责任均与物业企业无关。
四、以物业提供的服务有瑕疵为由拒交物业费
18、楼道卫生打扫不干净、不彻底。
物业应制定保洁服务标准，提高服务质量。
19、小区绿化工作不到位，绿植枯萎，杂草丛生。
物业应按计划对园区公共绿地的花草树木进行精心维护。
20、小区雨天路面积水清扫不及时，雪天积雪未及时清扫。
物业应及时清理小区内的积水和积雪，方便行人，防止发生人员滑倒事件。
21、小区路灯、楼道灯损坏未及时维修。
物业公司应尽到维修责任，定期巡检，及时更换。
22、下水道堵塞引起的污水倒灌，家中被淹。
这个需要根据现场情况认真分析造成堵塞的原因以及范围？首先要通知物业公司进行管道疏通，设法减少经济损失，再拍照固定证据，鉴定损失情况。然后根据现场分析的结论确定责任人（邻居、物业、开发商），再找其协商赔偿的金额，协商不成可起诉。这与正常交纳物业费是两个不同的概念。
物业服务公司单项服务质量不合格通常属于一般违约，而非完全不履行。因此业主不能以拒交物业费的形式错误的行使抗辩权。且业主对这种服务的感知带有一定的个人主观因素。出现服务质量的问题，可以通过业主委员会直接与物业管理公司交涉，甚至可以改聘其他物业管理公司来管理小区。
五、空置房未享受服务，拒交物业费。
23、业主以我没入住，没有享受服务为由拒交费。
物业服务具有公共性，即使个别业主没有使用房屋,但不影响物业公司对整个小区提供安全保卫、公共区域的清洁、绿化、维修等服务工作的实际付出，物业费中大部分是为全体业主公共部分的管理、共用设备设施维修而支出的费用,并非针对专门某个业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,物业服务公司企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。
六、认为物业是多余的，让他们尽快消失，我不想交物业费
24、因为我讨厌物业公司，我不愿意给他们交费。
我任性，我牛掰，我不交费没有任何合法理由。我就想让政府的执法部门重点