广州市南沙区南沙街东瓜宇经济联合社：
《南沙区南沙街东瓜宇村更新改造实施方案》经南沙区城市更新工作领导小组审定，现就南沙区南沙街东瓜宇村更新改造实施方案批复如下：
一、改造范围
东瓜宇行政村村域范围总用地面积.万平方米。综合考虑村属建设用地、留用地统筹及规划地块完整性，根据《土地勘测定界技术报告书》（案号：穗南测备〔〕第号），确定本次改造范围为东瓜宇、合成、蝴蝶洲、白藤滘四个自然村，用地面积35.万平方米（国家大地坐标，附件1）。
二、基本情况
（一）区位位置
南沙街东瓜宇经济联合社（以下简称“东瓜宇村”）位于南沙街道东北部，紧邻进港大道，东接海力花园，南面黄山鲁森林公园，西连富佳花园、金洲村，北至日本仔山。
（二）人口户籍情况
根据东瓜宇村实施阶段基础数据，截至年10月，东瓜宇村户籍人口（含农转居人口）人，户数户。
（三）标图建库情况
改造范围内标图建库面积16.万平方米。其中，现状标图建库面积14.万平方米，涉及图斑号、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、；已核标图建库面积1.万平方米（以标图建库主管部门核定为准）。
（四）用地权属情况
改造范围内村属集体用地9.万平方米（含待确权1.万平方米），村属国有土地6.万平方米，村历史使用国有土地20.万平方米（旧批文），其他权属国有土地0.万平方米。
（五）房屋现状
根据东瓜宇村实施阶段基础数据，改造范围内现状总建筑面积38.万平方米。其中，村住宅建筑面积33.万平方米、栋（含有合法产权证明住宅建筑面积8.万平方米，年12月31日前及经村、镇街批准建设3.5层以下住宅建筑面积18.万平方米，建筑基底面积8.万平方米，合法栋数栋）；集体物业建筑面积4.万平方米（含有权属证明物业建筑面积4.万平方米，年12月31日前建成物业建筑面积0.万平方米，年12月31日后建成物业建筑面积0.万平方米）。
（六）留用地情况
依据《关于调整南沙街东瓜宇村经济发展用地的通知》（穗南国规〔〕号），东瓜宇村留用地亩（19.万平方米）。其中，15.万平方米已实施建设（含1.万平方米用地以1.8毛容积率计算物业权益后作为旧村建设用地纳入改造范围，其他用地已变更产权），4.万平方米用地以“货币加物业”方式纳入本次改造范围。
依据《关于提供南沙街东瓜宇村经济发展用地规划意见的复函》（穗南国规〔〕号）及《关于南沙街东瓜宇村经济发展用地地块规划设计条件申请的复函》（穗南国规〔〕号），留用地建设总量为10.万平方米，其中商业建筑量1.万平方米，居住建筑量8.万平方米（含配套，以最终出让规划条件为准）。
三、改造主体和改造模式
同意改造主体东瓜宇村申请，按照现行城市更新政策《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第号）、《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔〕56号）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔〕6号）、《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（穗府办规〔〕5号）采取全面改造模式，以合作改造的方式实施更新改造。东瓜宇村设立的全资子公司、联社与合作企业成立的合作公司或联社与合作企业约定作为开发建设单位的一方可作为实施主体具体推进东瓜宇村全面改造工作。
四、复建安置建设总量及改造成本核算
按照广州市旧村庄全面改造成本核算相关规定，复建安置建设总量及改造成本核算如下：
（一）拆除建筑总量38.万平方米（包含村民住宅33.万平方米，集体物业4.万平方米，予以保留、迁建历史文物及风貌建筑0.万平方米）。
（二）复建安置建筑总量43.万平方米。其中：按“合法栋数”核定住宅复建安置总量32.（含纳入改造成本建筑面积26.万平方米，权益建筑面积6.万平方米），公建配套建筑面积3.万平方米（按住宅建筑面积的11%核定，含保留、迁建历史文物及风貌建筑面积0.万平方米）；按现状建筑核定复建集体经济物业建筑面积4.万平方米，按用地权益核定复建集体经济权益建筑面积2.5万平方米。
（三）规划建设政府人才公寓用房建筑面积3.万平方米；增加配置的公建配套建筑面积2.万平方米、不计容地下停车场建筑面积2.万平方米。
（四）改造成本（不含融资地块土地使用权出让金）应控制在33.73亿元以内。如实际改造成本超出33.73亿元，改造主体及其合作企业需自主筹资解决超出部分的资金，不再安排融资面积。
（五）改造成本核定的前期费用.06万元，其中.23万元（包括片区策划阶段基础数据调查及核查费72.28万元，统筹方案编制费用9.00万元，片区策划方案编制费用41.60万元，专项评估费用42.80万元，融资楼面地价评估费用41.55万元）由合作企业在批复之日起一个月内归垫。
（六）拆迁费用.76万元；复建费用.22万元；其他费用.44万元；拆迁奖励费用.06万元；不可预见费用.77万元。上述费用按照复建安置资金监管相关规定执行。
（七）融资地块土地使用权测算出让金按市场评估价的20%计算并纳入改造成本；具体计收时点及金额由国土行政管理部门核定。
五、融资楼面地价和融资建筑面积
根据东瓜宇村融资楼面地价评估报告，东瓜宇村融资住宅楼面地价为元/平方米，核定融资住宅建筑面积43.万平方米（含11%公建配套建筑面积4.万平方米）。
六、规划控制要求
根据《关于广州市南沙区东瓜宇村（DN、DN0、DN管理单元）控制性详细规划调整的批复》（穗南开管函〔〕25号），东瓜宇村改造范围内规划总建筑面积.16万平方米，平均容积率2.8。其中规划二类居住用地（R2）19.万平方米，平均容积率4.0，计容建筑面积78.万平方米；规划居住混合商业用地（R2/B1）4.万平方米，平均容积率3.7，计容建筑面积17.万平方米；规划商业设施用地（B1）0.万平方米，平均容积率6.0，计容建筑面积3.7万平方米;规划服务设施用地1.万平方米，平均容积率0.6，计容建筑面积0.万平方米；规划中小学用地（A33）2.万平方米，平均容积率0.4，计容建筑面积1.,文物古迹用地0.万平方米，平均容积率0.2，计容建筑面积0.万平方米。
改造范围内公共服务设施根据《广州市城乡规划技术规定》（广州市人民政府令号），按住宅建筑面积的11%配置，建筑面积共10.万平方米（附件2），其中教育设施5处、社区服务与行政管理设施12处、市政公用设施29处、医疗卫生设施10处、社区文化体育设施55处、福利设施11处及商业服务设施6处，服务设施18处。
以上，以最终出让规划条件为准。
七、土地处置方式
（一）改造范围内所有用地均转为国有用地，其中村属集体用地9.万平方米（含待确权用地1.万平方米）需转为国有，其他用地已为国有；6.万平方米用地需完善集体建设用地手续；集体农用地2.万平方米，需政府支持农用地转用指标。
（二）改造范围内无偿移交区政府用地面积10.万平方米、占比30.6%。其中，规划农用地0.万平方米、规划水域0.万平方米由实施主体平整后无偿移交区政府指定部门；规划绿地2.万平方米、道路用地3.万平方米、中小学用地2.万平方米及服务设施用地1.万平方米由实施主体建设并建成后无偿移交区政府指定部门。
（三）复建安置区净用地10.万平方米按规定划拨；融资区净用地10.万平方米按规定出让；留用地净用地3.万平方米按规定出让；独立公建配套用地4.万平方米按规定划拨。
（四）文物古迹用地0.公顷保留村属用地性质。
八、实施计划
（一）改造项目按照“成熟一片，改造一片”的原则，优先建设安置房建设，安排村民回迁。
（二）实施主体负责建设改造范围内非经营性公建配套和市政设施，与复建安置地块同步建设，建成后按规定移交区政府指定部门。改造范围内的公建配套设施应优先服务本地区居民生产生活。
（三）区政府人才公寓用房建筑面积3.万平方米，由实施主体负责建设并建成后由区政府以成本价回购；增加配置的公建配套建筑面积2.万平方米、不计容地下停车场建筑面积2万平方米，由实施主体建设并建成后无偿移交区政府指定部门。
（四）实施主体负责对区登记保护文物东瓜宇天后宫实施修缮及迁建后移交村集体进行后续管养。
九、本批复在你联社按规定表决通过后生效。
十、本批复由南沙街道办事处落实社会稳定风险评估措施后公布。
十一、本批复生效之日起3个月内，改造主体应与属地街道签订批后项目实施监管协议。
十二、实施方案及拆迁补偿安置方案在批复之日起3年内未达到80%权属人签约比例的，项目实施方案应当重新报批。
十三、其他
（一）本批复作为办理后续各项审批的依据。南沙街道办事处应指导东瓜宇村制定拆迁补偿安置方案并按规定表决通过，组织项目实施。
（二）南沙街道办事处应综合评估改造实施的风险，保证风险可控，充分保障村民的知情权、参与权和涉及重大事项的决策权；应坚持让广大村民在改造中得实惠的原则，及时排查调处基层矛盾，避免因改造诱发不稳定因素，确保和谐推进改造。
此复。
附件：1.改造范围示意图
2.公共服务设施一览表
广州市规划和自然资源局南沙区分局